И самый востребованный, но наименее доходный сегмент - жилье эконом класса или одно и двухкомнатные квартиры, помесячная плата за которые находится в пределах 100-150 евро. Их снимают студенты, молодые семьи, сотрудники местных фирм, которые пока не обзавелись собственным жильем. Казалось бы, сегодня подыскать временное жилье на любой вкус и кошелек не проблема. Однако и тут есть свои сложности и нюансы. Рынок найма жилья складывается стихийно. Квартирные бюро практикуют, главным образом, посуточную и почасовую сдачу жилья. Агентства по недвижимости, за редким исключением, игнорируют данный сегмент рынка. Владелец квартиры и наниматель, как правило, в риэлтерские агентства не обращаются, а находят друг друга самостоятельно по рекламным объявлениям или через знакомых. У нанимателей, снимающих недорогое жилье, нет возможности оплатить услуги посредника. А у хозяина жилья нет желания платить за договор с фирмой, так как спрос на такое жилье гораздо выше предложения и более-менее дешевая квартира после публикации объявления "улетает" в течение одного двух дней. Поэтому в риэлтерские агентства не обращаются ни те, ни другие. Впрочем, и сами риэлтеры не очень заинтересованы в данном сегменте, много на таких операциях не заработаешь, но доставляют они массу проблем и хлопот.
Диапазон арендных ставок зависит от месторасположения дома, уровня отделки и меблировки, наличия удобств, бытовой техники, телефона, кабельного телевидения и пр. Самые дорогие предложения, конечно, в центре города. Здесь цены, запрашиваемые за аренду однокомнатных квартир, варьируют от 150 до 450 евро. За двухкомнатные - от 200 до 400 евро. В элитном новострое квартиру предлагают за 950 евро в месяц. За трехкомнатную самое дешевое предложение 250 евро в месяц, самое дорогое - 1300 евро за возможность снять квартиру в новом доме с дорогой мебелью, кондиционером и парковкой. В спальных районах цены чуть пониже. Однокомнатные на Ботанике сдают в пределах 120-180 евро, двухкомнатные - 200-250 евро, трехкомнатные - от 200 до 600 евро. На Рышкановке - за однокомнатные просят 150-200 евро, двухкомнатные - 200-280 евро, хотя есть предложение и за 550 евро, трехкомнатные - порядка 400 евро в месяц. Коммунальные услуги, как правило, оплачиваются отдельно. Наиболее востребованными, как и в предыдущие годы, остаются самые дешевые одно и двухкомнатные квартиры, нехватка которых с каждым годом ощущается все сильнее.
По словам Александра Н., живущего уже несколько лет на съемной квартире, сегодня снять однокомнатную квартиру без мебели за 100-120 долларов в месяц считается большой удачей. Платить 140-150 долларов молодому специалисту, работающему в Кишиневе, не по карману. Кроме того, хозяева зачастую требуют предоплату за три месяца, а то за полгода. А ведь эти деньги нужно еще заработать. По словам некоторых наймодателей, двухкомнатная квартира за 200 евро в месяц очень быстро находит жильцов, так же как и трехкомнатная за 250 евро в месяц.
Риэлтеры отмечают, что 15-20-процентный ежегодный рост цен на аренду коррелирует с ростом цен на большинство товаров и услуг с одной стороны, и ростом заработной платы, с другой. Как отмечает начальник бюро "Дечебал" Биржи недвижимости "Лара" Петр Олейник, в настоящее время сохраняется тенденция последних лет, когда темпы роста арендных ставок отставали от темпов роста цен на жилье. "В первом полугодии текущего года по отдельным сегментам жилья наблюдался небольшой рост, по другим цены остались на прежнем уровне. Поэтому в целом по рынку, если рост и существует, то минимальный, на уровне темпов инфляции - 10-15%. Что касается аренды жилья, то темпы роста цены аренды всегда отставали, и будут отставать от темпов роста цен на жилье. По двум причинам. Недвижимость покупается в основном гражданами, зарабатывающими деньги за рубежом. А снимают жилье те, кто работает в Молдове. Другими словами арендаторы и покупатели жилья относятся к разным категориям потребителей. У первых уровень доходов сопоставим с европейским, у вторых - с внутригосударственным. Понятно, что они не могут расти одинаковыми темпами. Хотя это не правильно. Нормальный срок окупаемости недвижимости через аренду должен составлять 7-8 лет. У нас он по жилью среднего уровня доходит до 20 лет. Поэтому сегодня покупать квартиры с целью сдачи внаем не выгодно".
Тот, кто на волне покупательского ажиотажа приобрел несколько квартир, вряд ли может надеяться на быструю окупаемость этих вложений. Квартиры, как правило, стоят пустые. В лучшем случае в них живут родственники, чтобы было кому присмотреть за жильем. Рынок жилой аренды не организован, имущество наймодателя абсолютно не защищено. Никто не застрахован от неплатежеспособности нанимателя, криминальных проблем, порчи дорогостоящих интерьеров, мебели и техники. Если что, возместить ущерб окажется достаточно сложно. Страхование жилья в данном случае оказывается сложным и неэффективным. Владельцу жилья спокойнее закрыть квартиру, чем получать за нее 100-150 евро с риском потерять потом во много раз больше. А как же договор найма, в котором прописывают все права и обязанности сторон? "Договор найма в принципе ничего не гарантирует, - говорит Петр Олейник. - Он может служить лишь основанием для обращения в суд, если у сторон возникнут претензии. А как у нас работает судебная система, известно, получится себе дороже. Поэтому в сегменте жилья эконом класса редко, кто заключает договора, и редко, кто обращается в суд".
В последнее время риэлтеры отмечают некоторое повышение спроса на долгосрочную аренду более дорогих квартир в ценовом диапазоне 300-600 долларов в месяц. Соответственно и требования к такому жилью выше. Потенциальными нанимателями такого жилья выступают начинающие успешные бизнесмены, которые еще не созрели для покупки собственного жилья, зарубежные инвесторы, пытающиеся наладить бизнес в Молдове, иностранные граждане работники различных фондов и миссий, предпочитающие постоянное жилье номеру в гостинице. В связи с этим специалисты рынка недвижимости отмечают влияние притока иностранных инвестиций на рынок аренды, хотя в гораздо меньшей степени, чем на рынок купли продажи жилой недвижимости.
Обращает внимание обилие объявлений, предлагающих посуточную и даже почасовую сдачу квартир. Цены примерно от 200 леев в сутки за однокомнатную, 400 леев - за двухкомнатную, 600 леев - за трехкомнатную. Почасовые ставки соответственно от 40 до 100 леев в зависимости от количества комнат в квартире. Такой вид услуг можно рассматривать скорее как частный гостиничный бизнес, а не сдача недвижимости внаем, отмечает Петр Олейник, так как хозяева предоставляют услуги по уборке, смене постельного белья и т.д. Я считаю, что цены на гостиничные услуги у нас завышены: 50 евро в сутки командировочным, например, платить дорого, экономнее снять квартиру с удобствами за 20-30 евро в сутки. Для владельцев жилья такой вариант использования своей недвижимости тоже выгоднее, чем долгосрочная аренда. При заполняемости квартиры даже в течение 20 дней в месяц, доход составит 400 евро. При обычной сдаче внаем однокомнатной квартиры владелец получит только 150 евро в месяц. Разница налицо. Возможно в таком "бизнесе" и риска больше, но он себя окупает".
Кстати, согласно законодательству с 1999 года сдача жилья внаем приравнивалась к предпринимательской деятельности, на которую необходимо получить патент. В текущем году это требование отменено, старые патенты еще действуют, а новые уже не выдают. Наймодателю недвижимости достаточно будет указать полученные доходы при заполнении декларации для уплаты подоходного налога. Ожидать, что декларацию о доходах пойдут заполнять пенсионеры, сдающие комнату студентам, конечно, не приходится. Скорее это требование актуально для владельцев дорогой элитной недвижимости. Которые оформляют, как положено, договор найма. И особенно, если расходы по аренде жилья своему сотруднику оплачивает работодатель.
Реклама: посуточная аренда квартир в Санкт-Петербурге
